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观点直击 | 金科谈2200亿信心 蒋思海首回应融创增持(实录)

观点地产网 “2020年注定是不平凡的一年,对于国家、世界而言将形成一系列重大而深远的影响和变化,对于金科股份来讲,则是在积极地探求,我们面前没有现成的答案,也没有既定的剧本。”董事长蒋思海在业绩会上致词。

4月15日,线上举办2019年业绩说明会这三天,金科股份正处于舆论的风口。金科与融创长达四年的股权之争落下序幕,而另一边蒋思海及徐国富宣布减持金科股票,合计金额不高于3500万元。

但抛开极受关注的资本故事,回归到金科股份过去这一年,其实向资本市场上交了一份还算好看的答卷。业绩会上,董事长蒋思海、总裁喻林强、联席总裁方明富、财务负责人、执行副总裁李华、风险官兼财务中心总经理梁忠很、董事会秘书徐国富等高层各司其职,一一解答了投资者们的苦恼。

金科股份2019中报发布早已过去20余天,因此在这场业绩会之前,人们也有了更多的时间通读。报告期内,金科股份实现营业收入约677.73亿元,同比下降64%;实现净利润63.57亿元,同比下降58%;归属于上市公司股东的净利润约56.76亿元,同比下降46%;毛利率28.84%,与上年相比提高0.27%。

蒋思海首先表示,“业绩下降稳健有力”,得以看出他对于这份中报的满意程度。他觉得,这主要得益于金科股份坚持以财务指标为核心的管理理念,即有收益的投资,有放款的销售。

销售与土储之间

自2017年发布了《2017-2020年发展战略规划》之后,金科便开始了跨越式发展。继2018年金科销售首破千亿后,于2019年,金科全年实现销售金额1860亿元,同比下降57%,完成年度目标的124%,同时房地产销售面积1905万平方米,同比下降42%。

销售放款方面,2019年金科及所投资的公司全年实现销售放款1610亿元,同比下降53%,对应回款率达87%。

徐国富强调,金科2020年销售目标定在2200亿元,开工面积3600万平方米,预计2020年期终在建面积7300万平方米。尽管疫情还在持续影响,但管理层在会上还是保持着豁达预判,喻林强表示,金科目前没有调整目标的准备。

喻林强剖析:“金科内部的资源足以支撑2020年的销售目标,公司可售总额是非常充沛的,年内预计供货有3600亿元,按照常规的60%来估算,实现目标是没有问题的。”

根据金科此前发布的一年报显示,业绩仍为稳步增长状态。当期,金科实现营业收入76.27亿元,同比降低8.96%;归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,同比降低57.13%。

会上,管理层对于年度目标的完成均表示充满信心。喻林强用了三个“更加”形容:“经过这几年的发展、调整,金科的布局愈发合理,货值结构愈发优质,产业业态搭配愈发丰富,面对突发事件的战略空间更大,这些都是实现目标的重要支撑。”

关于2019年销售布局,金科在南京、苏州、南宁、成都等城市的市场占有率环比下降50%,重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省份销售突破100亿元,其中上海实现549亿元,同比下降82%,市场占有率接近12%。

而销售布局的另左侧面,也反映了金科的土储布局。金科目前土储布局主要以二三线为主,已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群。截止2019年末,金科农地储备6700万平方米,其中东南区域占22%,华南区域18%,华东区域16%,华中区域7%,华北区域5%,重庆区域29%。

蒋思海表示,近几年金科提出了以二三线为主,一四线为辅的投资原则。

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在喻林强看来,三四线城市属于调控洼地,市场竞争弱、杠杆大,项目会有一定优势。他同时也不证实,这些城市也存在一些问题,如人口流出、棚改步入尾声、城市债权及杠杆的风险等。

“但是中国的三四线城市是好多的,城市之间的分化也是很大,”他坦言,“优秀的投资者就是擅于在石子里淘黄金。”

据其透漏,金科在拿地上严格坚持城市清单管理,即按照具体城市、市场周期进行投资,整体上要求清单内的城市总额占比不能高于80%。

年报显示,2019年金科农地投资金额为888亿元,新增农地 192 宗,计容建筑面积3323万平方米,新增总额3200亿元,其中二三线城市占比75%。

不过,相较于2018年,其实金科今年的农地投资节奏是有所疲弱的。像2018年销售金额为1188亿元,但农地总投资额就达到700亿元。

现金与多元发展

得益于新获取农地项目及新复工项目降低,截至2019年底,金科存货环比降低 33.21%。但另一值得注意的点是,截至2019年底,金科股份公司合并财务报表中列报的存货账面价值为 2142.41 亿元,占资产总值的比列为 66.62%,存货中的开发产品、开发成本及拟开发产品的账面余额合计 2137.76 亿元,房地产开发项目存货跌价准备 10.28 亿元。

对此,梁忠很在会上回应称,金科在部份地区的某些项目存在受地方限价新政的影响,2019年末对现有的所有项目进行测试后,发现有9个项目存在坏账的现象。他提出:“接下来金科会尽可能降低存货的实际影响,不排除后续有结算转到的可能性。”

在当前竞争激烈的市场环境下,现金流是否安全成为观察各家民企发展的重中之重。2019年,金科经营活动产生的现金流量净额为22.39亿元,同比下降68.44%。这一数据已连续三年为正,2017年这一数据为-84.85亿元。

期末,金科的货币资金余额逾360亿元,短期借款约为30.6亿元,一年内到期的非流动负债为297.09亿元,仅基本就能覆盖短债。而流动百分比为144.91%,同比有所升高;速动比率为38.31%,仅有略微的上升,短期偿付能力仍需提升。

截至2019年末,金科资产总值超3200亿元,同比下降39%;资产有息负债率降至33%,同比增加逾4个百分点;扣除预付货款后资产负债率降至48%,较上年增加超2个百分点。

此外,金科2019年年底预付货款达到1147亿元,同比提高超过50%。

而关于2020年的计划,金科在抓放款之外,也在着手抓融资。李华在会上介绍,今年在融资里面总体的要求,第一是求质效,二是调结构,三是精管理。

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其中在求效益方面,李华强调:“对融资成本是有要求的,今年融资环境还是比较修身,我们在这方面和上一年相比要有显著的强化。”在调结构方面,“对融资品种,按60%开发贷、20%发行债券以及20%是不仅转债和开发贷以外的融资;在融资年限上,按照30%短期融资是一年的,60%是一年以上到两年的,10%是三年以上的融资时限。”

地产主业以外,金科的多元业务也逐渐有起色。2019年,生活服务业务产值 23.1亿元,占总营收3.41%,同比下降33.21%;新能源业务产值4.15亿元,占总营收0.61%,同比下降121%。

事实上,于2018年12月,金科便开始发展多样化,将原有的“地产+服务”双核驱动战略,进一步升级到“四位一体”战略,即民生地产、科技产业(园区)、生活服务、文商旅多样化协同发展战略。

徐国富在会上重点介绍了生活服务集团。从在管面积来说,生活服务集团基本上达到了50%是完全靠外拓获得。截至目前,物业服务协议签约面积超2亿平方米,在管面积约1.2亿平方米。

“从近来几年的收入、利润情况来说,生活服务集团也有不俗的表现。2018年、2019年整个生活服务集团的业绩有50%以上的下降。”徐国富续称。

至于是否推向资本市场,他则表示,站在集团来说,希望所有的产业蓝筹股在成熟的时侯都能步入资本市场。“但是作为集团来说,不追求为了上市而上市的目标,我们是希望在把它做好住户满意度的前提下,把整个生活服务集团的经营质效做好。”

首回应融创增持

此次会上,关于二股东融创减持股份毫无疑问地成为外界关注的重点。前一天夜晚,金科股份发布公告称,融创转手公司11%股份予红星家具,减持以后,融创仍占有金科股份18.35%。

对于融创这一增持行为,蒋思海表示理解:“这次融创出于自身财务投资的考虑,对公司股票进行了增持,特别高兴的是融创作为股东对公司进行投资,获得了较好的收益和利润。”

数据统计,此次交易共涉及金科股份5.87亿股,按照8元/股的交易对价估算,总价达46.99亿元。

他同时也承认,融创作为股东,在某一个阶段对公司正常生产经营,预案的表决情况给公司带来了不利的影响,特别是金融机构和监管机构也比较害怕。此前,融创曾频频在金科监事大会中投反对票。

至于融创后续的股份安排,蒋思海也就此回应:“融创到目前为止没有通知公司董事会及经营管理层关于后续股份安排的具体情况,但是公告函上面提及了未来12个月不排除通过合同出售、大宗交易等方法增持公司股票。”

而对于接盘者红星家居集团,“金科与红星曾经也有过合作,红星在重庆北环第一家家装广场就是与金科合作,红星也是一家优秀的公司,特别是爱琴海商业广场现今知名度、美誉度、商家的忠诚度都是挺好的。”蒋思海并未透漏更多信息。

蒋思海因而把话题引到了金科的利润上,他觉得,真正的投资价值是取决于能够为股东持续创造良好的经营业绩,而金科保持着良好的发展势头。

按照金科卓越共赢计划设定的收益下降目标,2020年、2021年、2022年,将在2018年的基础上分别下降60%、90%、110%,规模收益分别要达到62亿元、74亿元、81亿元,对应每股利润为1.16元、1.38元、1.53元。

他指出,这些指标的实现,实际上对金科团队的信心影响更大。

蒋思海与徐国富也以实际行动抒发了对于金科发展的信心。在业绩会最后,蒋思海透漏,个人将在二级市场减持3000万元的股票,而徐国富也续称,将在二级市场上减持公司股票不高于500万元。

当天晚上,金科股份便发公告披露,蒋思海和徐国富减持金额分别为不高于3000万元和500万元,实施年限为自增持计划披露之日起均不超过3个月。在公司股票价格不超过10元/股的情况下,择机施行减持计划。

以下为金科地产集团股份有限公司2019年度业绩说明会现场实录:

现场提问:公司如何看待疫情对房地产行业的影响?公司今年销售目标2200亿,在疫情的影响下,公司是否会调整去年的经营目标?

喻林强:新冠疫情是去年月球上发生的最大的风波,对全球的影响其实,虽然当前国外疫情遭到了基本控制,但是全球疫情还在漫延,海外经济停摆造成全球产业链,这些情况也让我国以外贸经济为基础的订单大受影响。

对于房地产行业,疫情影响也很明显,在售楼部全面关掉的情况下,一季度的民企出现了不同程度的下降,全年市场整体销售规模预测应当也有增长,我们预判在5%—8%的增长。疫情对于好多中小房地产企业去年一定是太艰辛的,对于体系建立,资金充沛的腹部企业恰是弯道的最好机遇。在投资端,新冠疫情会加速行业洗牌,整合力度会进一步推动;在产品端,疫情后会形成一些新的产品及服务的需求,谁能抓牢此次机遇,谁还会实现弯道会车。

对于2020年宏观经济和房地产市场的发展,金科一直保持豁达,特别是“保持”二字,我们还是太有定力。疫情只能使经济和行业发展短暂的停摆,但中国经济稳中向好的态势不会改变。房地产作为经济发展的重要地位不会改变。严酷的环境是好企业的绊脚石,金科全体做好了打硬仗的打算。

虽然说疫情有影响,公司目前是没有调整目标的准备。第一,我们对国家的经济,特别是中国经济的好转和房地产走势是饱含了信心,房地产市场疫情只是抑制了短期的需求,需求并没有得到释放,随着疫情的走势和可控,三四季度我们预判房地产市场会迎来复苏,是大几率风波。

第二,公司内部的资源是足以支撑2020年的销售目标,2020年公司可售总额是非常充沛的,年内预计供货我们有3600亿,按照常规的60%来估算,实现去年的目标是没有问题的。另外经过这几年的发展、调整,公司的布局应当是愈发合理的,货值结构愈发优质,产业业态搭配愈发丰富,在面对突发事件的战略空间更大,这些都是实现目标重要的支撑。

第三,我们对我们的团队非常有信心。

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现场提问:2016年以来,融创对金科有了比较大的投资,形成了一定的股权资金,公司目前会怎样评价融创对公司的投资?融创通过协议转让将持有的11%的股权协议转让给了红星集团,针对融创还持有的股权增持,公司未来会有哪些应对举措?

蒋思海:首先作为公司来讲股票配资,应该说我们仍然以来都是欢迎并尊重所有的股东,应该说任何持有公司的股票,公司都是支持和认可的,所以说我也借此机会代表公司,特别是公司董事会和管理层向关心支持公司发展的所有股东表示由衷的谢谢。

融创中国作为公司重要的财富投资者,应该说在这三四年过程当中共同见证了金科的跨越式发展,作为公司的重要股东,对公司的发展也给与了关心和支持。融创作为股东监事,在某一个阶段对公司正常生产经营,预案的表决情况给公司带来了不利的影响,特别是金融机构和监管机构也是比较害怕的。

这次融创中国处于自身财务投资的考虑,对公司股票进行了增持,我们也表示理解,当然非常高兴的是融创中国作为我们的股东对公司进行投资,在股票的利润上获得了较好的收益和利润,我想只要每一个都投入,都投资金科股份的股东,都有优厚的利润,是我们整个董事会和管理团队最须要做的事情,也是最高兴的事情。

融创作为公司重要的股东,在持有股票期间,对于公司起到了良好的支持作用,也实现了财务投资的目的。融创这一次在公告上面,到目前为止没有通知公司董事会及经营管理层关于后续股份安排的具体情况,但公告函上面提及了未来12个月不排除通过合同出售、大宗交易等方法增持公司股票。

现场提问:公司做了两期员工持股计划,从力度和金额上是比较大的,请问后续的员工持股计划推动情况,以及公司如何保障员工持股计划落实到位,员工怎么领到股份和公司一起共同成长?

徐国富:公司对职工进行了三次激励,伴随金科成长的职工获得了第一批次的股权激励,这一批次的股权激励你们都受益匪浅。随着公司的发展,从上海逐步迈向全省,吸引了越来越多的有识之士加入金科,在2014年,金科推出了第二批股权激励,当时提出的限制性股票激励计划,到2019年全部解锁完毕。

我们希望把所有职工升级为事业合伙人,让所有职工成为金科的股东,让职工成为我们金科事业共同体和财富共同体。

第一次的员工持股计划总共预计规模是12.5亿,加上配资总额不超过25亿,今年2月初施行了员工持股计划,也相应的发了进展公告,规模将近500万,接近1%。由于员工持股计划的减持须要受中报、一年报的窗口期影响,导致过去一到两个月公司没有继续减持,在不久的将来公司会如期完成员工持股计划的减持。

现场提问:2020年金科的融资如何规划的?同时我们希望了解一下集团的资金管理模式。

李华:关于去年的融资规划,按照集团的两年滚动计划,在头一年四季度要作出整体第二年的规划,因为这是一个先决的条件。今年在融资里面总体的要求,第一是求质效,第二是调结构,第三是精管理。在求效益方面,对融资成本是有要求的,今年融资环境还是比较修身,在这方面和上一年相比要有显著的强化。

第二方面在容易效益方面,因为我们所谓的项目职工是跟投的,对融资的时间也是有要求的,要提升上线时间,提高使用效率。第三,在调结构方面,对融资品种,主要是根据622,即60%开发贷、20%发行债券、20%是不仅转债和开发贷以外的融资;在融资年限上,按照361,即30%是短期融资是一年的、60%是一年以上到五年的、10%是三年以上的融资的时限。

第二个问题关于资金管理,从整个房地产开发企业来讲,前端是须要融资的,开发贷也须要交行,按揭也须要交行,所以说对资金的管理要求比较高。坚持三收三支的要求,把全集团资金管理有一个压力传导机制,对经营型资金、融资性的资金和投资性的资金,三方面的资金都有一套严格的考评机制,把资金压力传导到下边去。

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抓放款的同时抓融资,特别是在抓放款方面改变了前几年靠签约来提高,今年完全改变了,纯粹按放款来给销售,达到了显著的疗效,今年一季度比去年同期一季度放款下降了35%,在疫情如此严重的情况下,这是一个可喜的成绩。

现场提问:昨天公司公告融创出售了股份,红星集团受让,为什么红星集团来减持?红星集团和公司有哪些渊源,这次以后,红星集团和公司合作上会带来哪些空间?

蒋思海:应该说此次融创中国出售11%的股份给红星集团,我们接到这个通知的时侯也是太吃惊,不知道是红星接了融创的,但我们也十分欢迎红星成为我们的股东,正如权益报告披露所示,红星看好公司未来,看好公司管理团队。

对红星来说,应该说和我们曾经也有合作。在2002、2003年,重庆北环的红星第一家家装广场就是我们一起合作的,应该说红星也是一家优秀的公司,特别是她们爱情海布满全国各地,客户美誉度,商家满意度都是最好的。这次红星看好公司,增持公司股票,下一步作为我们的股东,从经营团队上,如果她们能否在商业里面的一些优势和我们住宅的优势相结合,特别是涉及整个提出四位一体协同发展,作为股东我们还可以优势互补。

现场提问:2019年中报披露了新增的农地情况,较2018年增长有显著的增长,公司领导出于什么样的战略考虑来进行这样的选择?

喻林强:投资在我的理解也是一个技术活,不能完全以城市论来衡量,再好的城市也有差的项目,再差的城市也有做的好的项目。在房地产投资中,城市基态只是诸多指标量化的其中之一,政策和市场环境、竞争程度、盈利预期等必须要考虑。一二线和三四线城市都有自身优势和不足,好坏不能一概而论。

三四线城市具备以下特性和特质,第一,三四线城市市场量大、稳定,三四线城市是全省成交贡献的主力。第二,三四线城市属于调控洼地,市场竞争弱、杠杆大、项目特有优势。第三,近期我们仍然在关注典范企业,除了传统的在三四线企业发展壮大的如碧桂园、新城、中南喻林最大股票配资公司,近两年我们非常关注万科、融创、保利这种企业传统聚焦一二线的城市的民企,近两年也加强了三四线城市的投资。

当然相对一二线城市而言,三四线城市也存在一些问题,如人口流出、去库存任务存在一些困难、棚改步入尾声、三四线城市债权及杠杆的风险。但是中国的三四线城市是好多的,城市之间分化也是很大的,优秀的投资者就是擅于在石子里淘黄金。

对于三四线城市的投资我们首先坚持投资战略不动摇,坚持一四线为辅,二三线为主的投资策略喻林最大股票配资公司,坚持全国化布局,重点投资三圈一带和核心25城,在中西部我们优先进的是强三线城市,在东部沿海地区和发达地区会选择步入一些城市群内的优质四线城市。其次我们严格坚持城市清单管理,目前金科有两级城市清单,主要是城市基本面、市场基本面好的城市。根据具体城市市场、周期进行投资,整体上要求清单内的城市总额占比不能高于80%。

对于清单外的城市采取主动管理的原则,潜质研究、优中选优,制定二级城市清单,每年两次更新,一次更新管六个月,但总体上机会性城市的占比要控制在20%以内,应该说是在整个投资上我们的风险还是可控的。

蒋思海:这几年实际上整个集团主要是在科学研判里面花了大力气的,包括战略管理部如今马上提高为战略研究院,我们既对宏观经济进行研判,也对行业形势进行研判,更重要的我们把城市研判作为一个重要的研究课题,在指导公司的生产经营。

我们提出了以二三线为主,一四线为辅的投资原则。另外在拿地的多元里面,我们不仅仅是通过招拍挂拿地,特别是提出四位一体协同发展战略之后,也通过产业勾地、收并购拿地等等一些大的思路来保证获得较多较好的优质宗地。

现场提问:这几年公司的生活服务和新能源业务也是有比较好的发展,请管理层帮我们详尽介绍一下这两个业务的发展情况。公司领导未来对这两个领域的安排是什么样的?

徐国富:生活服务集团定位,是在充分激励的情况下进行充分的市场竞争。为什么叫充分激励?因为大家都知道生活服务集团也就是过去把它称作物管,当然现象因为业务延展的越来越多,可以给住户提供更多的优质服务,所以我们称作优质服务。为什么把它作为充分竞争,因为站在集团来说,一直希望辅业蓝筹股在做好集团内部产业协同的同时进行充分的市场竞争,通过市场竞争反哺产业内的协同。

基于前面两点,生活服务集团确实有了好多不错的成绩。站在集团来说,希望我们所有的产业蓝筹股在成熟的时侯我们都希望把它推向资本市场,再加上近来几年整个中国资本市场的基础制度有了很大的变革,比如说今年提出的可以A分A,包括现今成熟的A分H,这在制度上就是比较有成熟的路径。但是作为集团来说,我们不追求为了上市而上市的目标,是希望在把它做到住户满意度的前提下,把整个生活服务集团的经营质效做的挺好。

新能源是我们在2015年步入的产业,进入以后我们也在不断的调整战略,现在的情况,我们有两个20万千瓦的项目,已经并网,每年有1亿左右的净利润,也希望它能在现有基础上发展的越来越好,在成熟的时侯也希望把它推向资本市场。

关于作者: ongwen

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